|
Categorie: Taxatie
| Maak bezwaar tegen de meest gehate belasting - WOZ | 09-03-2008 - 20:44 |
Weinig belastingen zorgen voor zoveel ophef als de gehate ozb-aanslag en de woz-taxatie die eraan ten grondslag ligt. Nu gemeenten deze woningtaxaties tegenwoordig elk jaar laten uitvoeren, geeft dit volop nieuwe stof tot discussie en onenigheid. De ervaring leert namelijk dat bezwaar maken vaak loont.
Tegen bijna niets vechten huizenbezitters zo verbeten als tegen een te hoge woz-waarde. Nu het CBS heeft becijferd dat de ozb dit jaar de gemeenten ruim 4% meer oplevert en woningen gemiddeld 7,8% hoger werden getaxeerd, zullen de ambtenaren en juristen het wel weer druk krijgen. Belastingadviseur en OverGeld-columnist Bert Bongers spitte vijf jaar jurisprudentie door en kwam met enkele opmerkelijke 'waardekillers'. Zijn advies: "Ga simpelweg na waar je je aan ergert. Negen van de tien keer heeft dat ook echt een waardedrukkend effect op de woz."
Allereerst een nuancering. De hoogte van de ozb-aanslag staat veelal niet in verhouding tot de ophef erover. Aan loonbelasting en btw betalen Nederlanders een veelvoud, stelt ook Bongers. Ook wil een hogere taxatie van het huis nog niet zeggen dat de aanslag in gelijke mate omhooggaat. Gemeenten bepalen zelf welk percentage ze heffen over de waarde. Bij scherpe stijgingen op de woningmarkt kan het percentage iets worden verlaagd. Meestal zal er echter al snel elk jaar iets meer worden betaald, zeker nu de taxaties om het jaar worden gedaan en de woz-waarde de huizenmarkt beter kan bijbenen.
Geen belasting wordt zo vaak aangevochten als de woz. Dat heeft volgens fiscalist Bongers vooral te maken met het succes van bezwaarschriften. "Je ziet in de praktijk dat gemeenten bij bezwaar niet zelden zonder veel discussie de waarde met 20 tot 30% verlagen. Hebben ze geen zin in een procedure. Dat is schering en inslag."
Daarbij komt dat een te hoge taxatiewaarde ook onaangenaam doortikt in andere belastingen. Zo maken de waterschappen voor hun heffingen gebruik van de woz-waardering en hanteert de Belastingdienst de waarde ten behoeve van het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting. Bezwaar maken is daarom belangrijk. Bongers: "We zien een explosieve toename in bezwaarschriften."
Voor 2008 geldt de gemeten woz-waarde op 1 januari 2007, voor 2009 geldt peildatum 1 januari 2008, en zo verder. Omdat een taxateur niet alle objecten in een wijk kan taxeren, wordt meestal één woning eruit gepikt. De waarde daarvan wordt doorgetrokken naar de rest, terwijl er naar alle waarschijnlijkheid grote verschillen zijn. Dát biedt de boze burger kansen.
Waarschuwing
Voor mensen die bezwaar maken, heeft Bongers wel een eerste waarschuwing. De gemeente kan een nieuwe taxatie laten uitvoeren, waarbij er ook binnenshuis gekeken wordt. "In sommige gevallen wil je ze echter liever niet over de vloer hebben. Zo verhoogt een nieuwe keuken of badkamer de woz-waarde. De gemeente zal dan echt niet schromen om de waarde naar boven toe aan te passen." Bezwaar maken heeft tegenwoordig alleen zin als de afwijking van de woz-waarde ten opzichte van de echte waarde voldoende groot is. Een woz-waarde tot €200.000 moet minimaal 5% te hoog zijn. Bij een woz-bedrag tussen de €200.000 en 500.000 is dat 4%, tussen €500.000 en €1.000.000 is het 3%. In de laatste twee gevallen gelden bovendien drempels: de afwijking moet ten minste €10.000 respectievelijk €20.000 groot zijn. Bij nog duurdere huizen gelden bredere absolute marges.
Het arsenaal waardedrukkers is gelukkig indrukwekkend. Alleen al een onschuldige skatebaan levert ruim €18.000 aan waardeverlaging op. Een prijswinnaar is de nabijheid van een windmolen. Bongers: "Daarbij gaat het om de slagschaduw, maar ook om de geluidsoverlast van de windturbine. Een drukke verkeersweg of een vliegveld dichtbij zijn de 'golden oldies'." Een niet ontplofte bom uit de Tweede Wereldoorlog is ook een klapper. "Die komen vaker voor dan je denkt", stelt Bongers. Ook vervuilde grond doet het goed. "Ooit zal die grond verwijderd moeten worden en de overlast en kosten die dat veroorzaakt, daar houdt een rechter rekening mee."
Een huizenbezitter met een luidruchtig studentenhuis als buur wist de woz-waarde met €35.000 te knijpen naar €340.000. "Je zou zeggen, regel voor een bak bier een club studenten als de taxateur langskomt. Het loont." Ook de staat waarin de woning verkeert is van belang. Scheuren, scheve muren of rotte kozijnen, het is allemaal goed voor een minnetje in de woz-optelsom. Aanpassingen die in het huis zijn gedaan voor een invalide bewoner, hoe netjes en kostbaar ook, voor de woningwaarde hebben ze een drukkend effect.
Overigens heeft een rechter niet zelden twijfels bij de rol van de gemeentelijke taxateur. Dit taxatiebedrijf krijgt niet zelden een karig budget, wat niet uitnodigt tot een gedegen taxatie. Heeft de taxateur prijsafspraken met de gemeente, dan kan een rechter dat volgens Bongers uitleggen als een te grote afhankelijkheid van de taxateur.
Vakantiehuis
Over de vakantiewoning is onzekerheid na tegenstrijdige rechterlijke uitspraken. Een vakantiewoning die niet continu bewoond mag worden, maar waarbij dit wel wordt gedoogd, zou echter in de ogen van Bongers lager getaxeerd moeten worden. Lager dan bij een vergelijkbaar huis waarbij continue bewoning wel geoorloofd is. "Eventuele kopers dragen immers de onzekerheid dat het gedoogbeleid wordt ingetrokken." Bij het overzicht 'waardekillers' past ten slotte de opmerking dat de hoogte van de contante bedragen wel afhangt van de woningwaarde. "Het maakt natuurlijk wel uit of een niet ontplofte bom in de tuin van een villa van een paar miljoen ligt of in een rijtjeshuis", stelt Bongers.
Bron: www.telegraaf.nl
|
|
